L’analyse de rentabilité et les ratios de performance d’un immeuble à revenus

L’analyse de rentabilité et les ratios de performance d’un immeuble à revenus

L’immobilier locatif est sans contredit l’un des secteurs d’investissement qui a été le plus rentable au cours des dernières décennies. Mais comment les investisseurs qui utilisent l’immobilier font-ils pour faire fructifier leur argent et pour obtenir une bonne rentabilité?

Pour répondre à cette question, il est crucial de comprendre ce qui crée le rendement en immobilier locatif et à quoi servent les ratios de performance. Une bonne analyse de rentabilité permet non seulement de déterminer si un immeuble à revenus est intéressant ou non, mais permet également de prévoir le profit potentiel qui sera réalisé au cours de la détention.

Les 3 ratios de performance (sources de rendement) d’un immeuble à revenus au Québec

Au Québec, les investisseurs calculent généralement le rendement et le profit potentiel d’un immeuble locatif à partir de 3 ratios de performance, que l’on qualifie également de source de rendement. Voici une brève description de chaque ratio :

CASH-FLOW : C’est la différence entre les revenus et les dépenses de l’immeuble. Il s’agit en fait du surplus ou du déficit de liquidités généré chaque année. Par exemple, si un immeuble a des revenus de 35 000$, 12 000$ de dépenses et 20 000$ de remboursement hypothécaire, le cash-flow est alors de 3 000$ par année.

CAPITALISATION : La capitalisation est le remboursement graduel et progressif de l’hypothèque qui grève votre immeuble à revenus. Cela contribue à vous enrichir chaque année.

PLUS-VALUE : C’est l’augmentation de la valeur de votre propriété au fil des années.

Pourquoi est-ce important de faire une analyse de rentabilité avant d’acheter un immeuble à revenus?

Il est impératif pour les investisseurs immobiliers de toujours faire une bonne analyse de rentabilité sur un immeuble à revenus avant de l’acquérir.

Pourquoi? Eh bien, cette analyse vise essentiellement à vérifier si, en achetant l’immeuble au prix demandé avec votre mise de fonds, vous aurez un cash-flow positif ou négatif, et pour évaluer le retour sur investissement que vous procurera l’immeuble.

Imaginez que vous achetez un immeuble à revenus sur un coup de tête et que finalement, les revenus ne suffisent pas à couvrir les dépenses et vous êtes obligé de piger dans votre poche pour combler le déficit. Pire encore, imaginez qu’en plus, vous avez choisi un immeuble mal situé qui perd en valeur d’année en année. Votre investissement sera alors un « flop » majeur qui vous coûtera très cher.

Avec la bonne analyse de rentabilité, vous ciblerez exactement combien d’argent vous générerez chaque année, combien de capital vous rembourserez sur votre hypothèque annuellement et pourrez estimer selon le marché la croissance de la valeur de votre immeuble à revenus. Avec ces informations, vous pourrez alors calculer le rendement sur votre argent investi.

Quels sont les indicateurs à surveiller en investissement immobilier?

Il n’y a pas que les ratios de performance qui sont importants pour déterminer si un immeuble à revenus en vente est un bon achat ou non.

En effet, de plus en plus d’investisseurs raffinent leurs techniques et il existe désormais des écoles de formation qui vise à former des investisseurs qui maîtrisent l’art de l’ingénierie financière et des mathématiques immobilières.

Entre autres, certains indicateurs sont à surveiller lorsqu’on magasine un immeuble à revenus au Québec, dont les plus simples sont :

Le multiple de revenus bruts (MRB) : Prix de vente/Revenu brut

Le multiple de revenus nets (MRN) : Prix de vente/Revenu net

Le taux global d’actualisation (TGA) : Revenu net/Prix de vente

Ces indicateurs doivent être comparés avec les indicateurs moyens dans le secteur où vous souhaitez investir. Vous pouvez consulter un courtier immobilier pour plus de détails.

Investir dans un petit immeuble à revenus (PLEX) : est-ce rentable?

C’est une question que se posent de nombreux jeunes investisseurs lorsqu’ils souhaitent commencer à placer leur argent. La réponse à cette question est bien simple : si vous faites les bons calculs et planifiez le tout de manière rigoureuse, l’immobilier locatif peut être un véhicule d’investissement TRÈS rentable. Après tout, ce n’est pas pour rien que l’immobilier est considéré comme le secteur ayant fait le plus de millionnaires à travers la planète.

Il faut simplement que vous appreniez à utiliser les ratios de performance et à faire quelques calculs. Avec les bonnes informations et la bonne méthode, c’est relativement facile de calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus ou d’un PLEX. Êtes-vous intéressé à utiliser ce levier d’investissement pour atteindre l’indépendance financière?

 

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